房屋买卖合同是指购房者与售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。房屋买卖合同标的额较大且系比较重要的合同,故法律规定应当采取书面形式订立。一般来说,在房屋买卖合同中已约定了办理产权登记的时间以及逾期未办理的违约责任,然而由于种种原因,卖方没有在约定时间内履行义务的情形并不少见。违约行为发生后,买卖双方自行协商不成往往最终诉至法院。近日,《法制日报》记者梳理了重庆市法院审理的4起相关案例,以期提示房屋买卖双方在签订合同时的注意事项,避免自身合法权益受到损害。

逾期五年未办产权

构成违约赔偿百万

卖房后协助买家办理房地产证,本是房屋出售一方的义务,尤其是有白纸黑字的协议明确了此项义务后,就更应严格履行,否则将承担相应的违约责任。家住重庆市石柱县的蒋某就因此尝到了苦果。

2010年11月,蒋某与陈某签订《房屋买卖协议书》,约定蒋某将两套房屋出售给陈某,陈某分3期支付房屋总价款955万元。协议书特别载明:“房屋由蒋某办理产权证并交付陈某,最长时限不超过3年；如违约,违约方应赔偿对方房屋总价款l0%的违约金。”签订合同后,陈某支付了购房款,蒋某交付了房屋。但直到2018年,蒋某仍未按照约定为陈某办理房屋产权证。陈某遂诉至重庆市石柱县法院,要求蒋某支付逾期办证违约金。

法院审理后认为,蒋某的行为构成违约,但综合考虑案件情况,酌情将违约金调低至9万元。陈某不服,向重庆四中院提起上诉,蒋某提出违约金过高应予调整的抗辩理由。

重庆四中院审理认为,蒋某应就违约金过高应予以调低的主张提供证据,证明约定违约金超过陈某因未按约获得不动产权证所造成损失的30%,而蒋某未提供相应证据证明,故其请求没有事实和法律依据。

此外,在陈某于签订协议时已履行了支付大部分房款的义务,蒋某的主要义务为交付房屋并办理房产证,蒋某在签订协议时,对自己应承担的主要义务、违约责任有明确的认知和预期,逾期办理房产证长达五年,且本案中也没有证据证明逾期办证的责任不在于蒋某。由此,认定蒋某主张调整违约金的请求没有事实和法律依据,原审认定蒋某违约正确但酌情调整违约金不当。

重庆四中院遂判决撤销一审判决,改判蒋某向陈某支付逾期办理不动产权证违约金95.5万元。

未办登记迟延办证

合同约定按天赔钱

2012年10月,李某与某公司签订《商品房买卖合同》,约定李某购买某公司开发的预售商品房一套,房屋总价款为34.73万元。合同约定:“预售商品房的,在商品房实际交付使用之日起60日内,由双方提出办理《房屋产权证》申请,并取得登记机构出具的登记受理单；因某公司责任,未取登记受理单逾期超过90日后的,某公司按日向李某支付已付房价款万分之一的违约金。”

2013年6月,某公司将房屋交付李某使用,直到2016年6日李某才取得《房屋产权证》,但至起诉之日,某公司仍未取得涉案房屋的产权登记受理单。李某遂向酉阳县法院提起诉讼,请求判令某公司支付逾期办证违约金。

酉阳法院审理认为,《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,李某依约向某公司支付了购房款、办证费用和相应的办证资料,而某公司未能按约向李某交付房屋产权证,构成违约,遂判决某公司承担逾期办证违约金2.53万元。

一审宣判后,某公司不服,向重庆四中院提起上诉,提出李某的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由。

重庆四中院经审理认为,合同约定某公司取得商品房所有权转移登记受理单之日起30日内支付违约金,那么,李某就有理由相信并等待某公司在取得登记受理单后30个工作日内支付迟延履行违约金。由此可以认为,迟延履行违约金支付请求权的诉讼时效期间应从某公司取得登记受理单后第31个工作日起计算。某公司在李某起诉前未取得登记受理单,因而不存在其违约金支付请求权超过诉讼时效期间的问题。根据民法总则相关规定,该院对某公司提出的时效抗辩主张不予采纳。

据此,重庆四中院判决驳回上诉,维持原判。

虽有逾期未酿损害

违约金减半获支持

2011年9月5日,李某(乙方)与某公司(甲方)签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议,购买该公司开发的某小区一套预售商品房,总成交金额为450095元。合同中约定:“在本商品房实际交付使用之日起60日内,由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请,提交土地房屋登记机构规定的相关资料,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”

该条第四款约定“如因甲方的责任,未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》的申请,取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的,逾期超过60日后,乙方要求继续履行合同,合同继续履行,自约定向土地登记机构提交资料并取得登记受理单之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。

合同签订后,李某按照合同约定付清房屋总价款450095元。李某实际接房时间是2013年4月28日,南川区国土资源和房屋管理局于2014年9月30日出具《业务受理通知书》,受理了李某所购买房屋的预售后房屋权属登记(转移登记)业务。之后亦已向李某颁发了房屋产权证。

李某认为由于某公司违约,应当按照合同约定,每日按房屋总价款的万分之一支付原告违约金,诉至法院要求被告向原告支付逾期办证的违约金19354元。

重庆市南川区法院审理后认为,某公司对李某的办证迟延存在违约行为,应承担相应的逾期办证违约责任。关于违约金的计算问题,某公司应承担逾期办证违约责任的期限为370天。按照《补充协议》约定的违约金标准,某公司应向李某支付的逾期办证违约金为16654元(450095元×370天×0.0001)。由于某公司提出办证延迟未对原告造成实际损害,当庭请求法院依法降低违约金,加之李某亦未举示证据证明其具体损失。故法院酌情予以降低,判令某公司向李某支付逾期办证违约金8327元。

约定违约金标准低

法院判决支持增调

2016年8月10日,吴某与某物业公司签订《重庆市商品房买卖合同》,约定由吴某购买某物业公司开发的预售商品房,房屋应于2016年9月30日达到合同约定之交房条件,若届时吴某未前来接房则视为已完成商品房交付责任。某物业公司应在商品房交付使用后的200日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单,若逾期则某物业公司按日向吴某支付已付房价款万分之0.1的违约金。

合同签订后,吴某按照合同约定履行了支付购房款的义务,某物业公司至2018年5月30日取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单。后吴某以某物业公司逾期办理产权登记及约定的每日按已付房价款万分之零点一的违约金标准过低为由诉至渝中区法院,要求以每日按已付房价款万分之一的标准,判决某物业公司支付逾期406天的违约金。

渝中区法院经审理认为,吴某已按约定支付了全部购房款,全面履行了己方合同义务。按照双方关于房屋交付的约定,案涉房屋在2016年9月30日已达到交付条件,当视为某物业公司已履行交付义务,其应在之后的200日内即2017年4月18日前为吴某办理房屋权属转移登记并取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单,但某物业公司迟至2018年5月30日才完成此举,已逾期406天,依法应当承担逾期取得产权登记受理单的违约责任。

相较于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形所规定的违约金标准,每日万分之零点一的违约金标准明显过低,且与案涉合同补充协议所约定的购房者办理按揭付款逾期时所应承担的每日万分之三的违约金标准明显不对等,有违公平和诚实信用原则。同时,鉴于吴某所请求调整至每日万分之一的违约金标准尚低于中国人民银行发布的同期同类贷款利息的计算标准,因此对吴某增调违约金标准的请求予以支持。

一审宣判后某物业公司不服,向重庆市第五中级人民法院提起上诉。重庆五中院经审理后依法维持原判。

法规集市:

合同法相关规定

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

民法总则相关规定

第一百八十八条　向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

老胡点评:

房屋买卖对于大多数家庭来说无疑是一项重要的交易行为,然而,人们在购房过程中却常常遇到许多的闹心事,其中之一就是不能按照合同约定的时间拿到房屋产权证。

不能及时拿到房屋产权证的原因是多方面的:有的是因为房屋出售方在房屋还不具备出售条件的情况下就擅自出售,有的是因为房屋出售方涉及官司而房屋被冻结,还有一些房屋出售方合同观念淡漠、守约意识缺乏,在向房地产登记机构办理房屋产权转移登记过程中拖拖拉拉、效率低下,以至于错过了合同约定的时间。

如果房屋出售方不能按照合同约定办理房屋产权转移登记并获得登记单,或者因为房屋出售方的责任而使购房者不能按时拿到房屋产权证,就应当承担相应的法律责任,而支付一定数额的违约金就是承担责任的一个重要方式。

违约金既是为了补偿守约方的损失,也是为了给予违约方一定程度的惩罚,以增强房屋出售方的责任心,使有过错的售房者付出应有的代价,促进社会的公平正义。